Статьи по жилищному праву

Как снять лицо с регистрационного учёта
В Москве и Московской области очень распространена ситуация, когда у собственника или нанимателя квартиры или жилого дома зарегистрированы один или несколько человек, которые уже не проживают в жилом помещении, а может быть, и никогда не проживали.
История их регистрации может быть различной.
В одном случае, это могут быть родственники, знакомые или вовсе чужие люди, которые не имели в Москве и области своего жилья, но им страсть как нужна была регистрация для устройства на работу, в школу, или постановки на учет в ГИБДД автомобиля. Они и не собирались проживать вместе с собственником, не докучали ему и, возможно, что даже поначалу оплачивали часть расходов на увеличившиеся коммунальные платежи. Но, все течет, все меняется, и в какой-то момент эти люди исчезли из поля зрения собственника недвижимости. А регистрация осталась.
А может быть, что человек действительно вселил к себе своего близкого человека (родственника, супруга, сожителя, сноху, зятя, внука и т.д.), зарегистрировал его у себя чтобы у него не было проблем с законным проживанием в столице. Со временем отношения изменились, люди не ужились вместе, зарегистрированный человек уехал в неизвестном направлении. А регистрация осталась.
А может быть семья, проживающая в квартире на основании договора социального найма, разрослась и часть родственников выехала в другое место жительства. А регистрация осталась.
В результате собственник или наниматель остается один на один с проблемой оплаты повышенных коммунальных расходов, невозможности зарегистрировать в жилое помещение других людей, в общем, «с грузом прописанного на своих плечах».
Зачастую бывает, что, посоветовавшись с хорошими знакомыми, собственник выясняет, что «выписать» лишнего человека можно через суд.

Многие думают, что суд работает по принципу паспортного стола, пришел, написал заявление и все, дело сделано, суд человека «выписал».
И как же велико удивление людей, приходящих на юридическую консультацию, после того, как суд не принял их заявление, написанное по образцу с информационного стенда суда и возмущение, что в суде им никто ничего не подсказал! Или судья отказал в снятии с учета. Как же так! Ведь человек-то не проживает!

А все потому, дорогие мои читатели, что «выписать» человека, а правильнее сказать снять лицо с регистрационного учета не так просто. Для этого нужны: во-первых, четкие ОСНОВАНИЯ, указанные в жилищном законодательстве, во-вторых, ДОКАЗАТЕЛЬСТВА.

Основание – это норма закона, которая позволяет прекратить у лица право пользования помещением при соблюдении определенных этой нормой условиях.нован

Так, статья 35 Жилищного кодекса позволяет прекратить право пользования жильем бывшего члена семьи собственника, будь то бывшие муж, жена, сноха, зять и т.д.
Статья 83 того же Жилищного кодекса дает возможность снять с регистрационного учета лиц, которые выехали из жилого помещения, где проживали по договору социального найма, и не изъявляют желание проживать в нем продолжительное время.
В осталь

ных случаях, если лицо не подходит под вышеуказанные категории придется, то снять его с регистрационного учета будет довольно сложно, а некоторых случаях совсем невозможно.

Например, оснований для прекращения права пользования жильем несовершеннолетних очень сильно ограничены.
Кроме того, даже если есть основания для прекращения права пользования, это не значит, что судья автоматически вынесет решение в вашу пользу. Все обстоятельства нужно доказать!
В делах подобного рода важное значение имеют различные критерии: причина не проживания в спорном помещении, срок не проживания, исполнение или неисполнение обязанности по оплате коммунальных услуг, являлись ли отношения конфликтными и многое другое.

В качестве доказательств можно представлять письменные документы, письма, свидетельские показания и др. Относятся ли они к предмету доказывания, будут ли приняты судом и будет ли достаточно этих доказательств, определяется при подготовке к делу. Ни
одного «лишнего» или «ненужного» доказательства не должно попасть к судье, равно как и все необходимые доказательства нужно донести до суда и приобщить к делу.

Также суды при вынесении решений по жилищным делам дружно ориентируются на судебную практику. Следовательно, предварительно определить перспективу дела в конкретном случае можно, тщательно проанализировав практику судов, сложившуюся в регионе.

Фиктивная регистрация

В конце 2013г в Законе «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в РФ» появилось такое понятие, как «фиктивная регистрация».
Фиктивная регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства - регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства на основании представления заведомо недостоверных сведений или документов для такой регистрации, либо его регистрация в жилом помещении без намерения пребывать (проживать) в этом помещении, либо регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства без намерения нанимателя (собственника) жилого помещения предоставить это жилое помещение для пребывания (проживания) указанного лица.
Соответственно, есть и административная и даже уголовная ответственность как для тех лиц, кого регистрируют, так и на собственников (причем, для собственников ответственность выше)
Таким образом, если собственник помещения решит сделать «доброе дело» и зарегистрирует у себя лицо, которому просто нужен штамп в паспорте, то он тем самым автоматически ставит себя под угрозу уголовной ответственности.

Итак, дорогие читатели, для того чтобы прекратить право пользования жилым помещением и снятия с регистрационного учета лица, необходимо правильно определить основание, проанализировать судебную практику и собрать оптимальное количество доказательств.
Договор ренты
К любым правовым отношениям нужно относиться с особым вниманием, тем более, когда они еще не устоялись. В частности, немало вопросов приходится решать в процессе заключения и расторжения договора ренты с пожизненным содержанием.

Содействие юриста во многих вопросах
Предмет договора ренты – недвижимость. В документе указывается, что именно должен иметь получатель. Обычно это: питание; одежда; уход; денежные выплаты; оплата ритуальных услуг.

Адвокат поможет разобраться в необычной форме правовых отношений. Обе стороны заинтересованы в юридически грамотных действиях, чтобы впоследствии не возникло серьезных проблем. Это касается ренты нескольких видов: постоянной; пожизненной;
пожизненного содержания с иждивением.

В каждом случае стороны определяют, что именно будет предоставляться хозяину недвижимости. Причем, в юридической помощи заинтересованы обе стороны. Получающий ренту гражданин надеется на строгое выполнение обязательства противоположной стороной, чтобы обеспечить себе приемлемое существование. А плательщик ренты хочет получить в собственность недвижимость на законных основаниях.

Адвокат обратит внимание клиента на особенности договора, проанализирует пункты документа с точки зрения интересов одной из сторон. В соответствии с законодательством, получателем ренты может быть лишь гражданин. Плательщиками выступают не только юридические лица. Данным видом деятельности занимаются и физические лица. Не существует ограничений относительно формы собственности организаций, занимающихся заключением договоров.

При подписании документа стороны надеются на четкое соблюдение договоренностей, однако обстоятельства складываются по-разному. Инициатором расторжения договора может выступить одна из сторон. Если не удается достичь согласия, вопрос рассматривается в судебном порядке. Адвокат изучает все обстоятельства дела, поле чего высказывает свое мнение по поводу перспективы его рассмотрения.

Внимательно отнеситесь к составлению договора

Все условия пожизненного содержания фиксируются в договоре. Отношения иждивения определяются четко прописанными нормами, соблюдение которых способствует нормальному сотрудничеству сторон. Адвокат предупредит обо всех основных моментах. По желанию клиентов могут быть выписаны особые условия.

В договоре должна содержаться разносторонняя информация. Она может касаться, например, наличия (отсутствия) обременения. Не исключаются ограничения в отношении использования недвижимости. Занимающаяся рентой компания также заинтересована в сведениях об имущественных спорах. Обязательно указывается цена объекта недвижимости по взаимному согласию сторон. Также пользуются услугами профессиональных оценщиков.

Важно продумать все пункты, включая обязанности сторон. Не менее ответственно - разобраться в вопросах прав и обязанностей, чтобы использовать договорные отношения с максимальной эффективностью. В заключительных положениях прописывается срок действия договора. Адвокат проследит за соблюдением всех формальностей, чтобы документ был составлен грамотно на взаимовыгодных условиях.
Истребование из чужого незаконного владения
Никто не застрахован от конфликтных ситуаций. Например, придется обратиться к адвокату при незаконном овладении вашим имуществом. Только при профессиональной поддержке можно добиться положительного результата. Юрист знает, как применить соответствующие законодательные нормы, чтобы защитить интересы клиента.

В Гражданском Кодексе существуют положения, цель которых - защитить права граждан постпредством истребования имущества, находящегося в чужом незаконном владении. Опираясь на ст.ст.301-303 ГК РФ, адвокат составляет исковое заявление с требованием истца о возврате имущества. Такой иск называется виндикационным.

Виндикационный иск имеет свои особенности, поэтому стоит довериться профессионалу, владеющему всеми нюансами процедуры. Адвокат привлечет имеющуюся законодательную базу для успешного решения вопроса. Для этого нужно выдвинуть убедительные аргументы в пользу правоты подзащитного. К примеру, придется доказать принадлежность имущества истцу.

Не менее ответственный момент – поиск аргументов, которые убедят суд в отчуждении имущества допустившим правонарушение лицом. Вопрос о возврате имущества возникает в различных ситуациях. Например, причиной судебного рассмотрения могут стать договорные отношения или последствия недействительности сделки. Адвокат указывает в исковом заявлении законодательный акты, регулирующие данные правоотношения.

Среди наиболее часто встречающихся случаев адвокаты называют выбытие имущества без согласия и помимо воли собственника. Речь идет о таких случаях, как: похищение; утеря; непредвиденные действия сил природы.

Защищая интересы клиентов, адвокат может заявлять ходатайства, реагируя на возникающие в ходе судебного процесса обстоятельства. Например, приходится решать проблемы по поводу владения ответчиком имуществом на момент судебного процесса. Принятие обеспечительных мер может стать компромиссом, который удовлетворит истца.

Рассмотрение опросов о возврате имущества нередко сопровождается расчетами между собственником и проходящим по делу приобретателем. В связи с этим возникают проблемы, решить которые может исключительно профессиональный юрист. Плюс к тому при истребовании имущества собственник наделен правом выдвижения к недобросовестному владельцу требований о возмещении доходов за время незаконного владения имуществом. Квалифицированное решение этих проблем также под силу профессиональным адвокатам.
Аренда помещения под офис
В большинстве случаев при организации компании требуется решения вопроса аренды офисного помещения. Соответственно, возникают правовые отношения. Чтобы сотрудничество стало взаимовыгодным, имеет смысл обратиться к юристу, который обнаружит все «подводные камни» предлагаемых вариантов.

На что обратить внимание

Следуя букве Закона, можно свести к минимуму риск конфликтов в будущем. Как показывает практика, непродуманное сотрудничество приносит немало проблем, включая значительные финансовые потери. Словом, вопросы аренды офисного помещения лучше согласовывать с адвокатом. Именно так поступают практичные бизнесмены.

Аренда площади под офис обычно сопровождается заключением договора. Прежде чем поставить подпись, адвокат посоветует предпринимателю выяснить все жизненно важные вопросы, например, относительно собственника помещения. Для того чтобы убедиться в правдивости слов арендодателя, опытный юрист изучит документы, в которых указан владелец помещения.

Однако этого недостаточно. Следующий шаг юриста – рассмотрение технической документации, предоставленной БТИ. Профессионалы не советуют игнорировать данный этап, чтобы не иметь проблем, связанных с несоответствием планировки техническому паспорту.

Имеет значение также форма собственности компании, которая предлагает вам помещение. Чтобы иметь четкое представление о том, с кем предполагается сотрудничество, изучите устав коммерческой структуры. При этом специалист заметит такие нюансы, которым не придаст значения бизнесмен, не имеющий юридического образования. Поэтому услуги адвоката в данном случае будут очень уместными.

Заключаем договор аренды умело

Как правило, в пунктах договора указываются существенные вопросы для обеих сторон, поэтому учтите все возможные нюансы. Обязательно обсудите с потенциальным арендодателем, на какой срок пользования помещением можно рассчитывать, чтобы не оказаться «при своих интересах» в самый неподходящий момент. Также имейте в виду: при отсутствии в документе четких сроков договор считается бессрочным.

Юристы знают также о другом важном моменте. Если по каким-либо причинам вы не укажете арендную плату, договор будет считаться не заключенным. В документе также в обязательном порядке должен содержаться пункт с указанием способа внесения платы:

- денежный эквивалент;

- оказание услуг;

- пользование землей и т.д.

Что касается возможного изменения оговоренных сумм, юристы опираются на Гражданский Кодекс (ст. 614, п.3). В соответствии с законом размер арендной платы изменяют по соглашению сторон. Исключение составляют случаи, когда собственник может изменять её на основе пункта договора, дающего право на односторонние действия.

Другой важный аспект при составлении договора аренды - распределение расходов, связанных с содержанием помещения. Изучите состояние здания, чтобы иметь представление об объемах возможных расходах. Выслушав советы и замечания юриста, можно приступать к процедуре подписания договора.
Договор на оказание услуг по ремонту квартиры
Начиная ремонт жилья, владелец недвижимости надеется на превосходный результат. Однако далеко не всегда после проведения работ в доме становится уютнее. Неудачный выбор подрядчика может привести не только к неоправданным издержкам. Несмотря на довольно развитый рынок услуг, ремонтные работы в некоторых случаях выполняются на ненадлежащем уровне. Если не удалось найти общий язык с мастерами, приходится обращаться за юридической помощью.

Не существует недостатка в выборе подрядчика. Свои услуги предлагают как самостоятельные мастера, так и целые бригады. У работников из ближнего зарубежья обычно бесполезно спрашивать лицензию. В лучшем случае будет разрешение на работу. В некоторых случаях даже не существует регистрации по месту пребывания. Юристы не советуют связываться с подобными строителями, ведь от них можно ожидать всевозможных неприятностей. В лучшем случае нелегалов выдворят из страны, а найти бригаду для завершения уже начатых работ не всегда просто.

Если вы заинтересованы в гарантированно качественном ремонте, который будет держаться на протяжении многих лет, лучше всего обратиться в специализированную компанию. Возможно, знакомые могут порекомендовать небольшую ремонтно-строительную фирму, которая отлично зарекомендовала себя на рынке. В других случаях заключают договора с подразделениями крупных компаний.





В любом случае стоит внимательно ознакомиться с документом, а после этого обратиться за консультацией к юристу, ведь любое соглашение предполагает участие обеих сторон. Вы имеете право внести предложения в типовой договор подряда ремонта квартиры, чтобы в максимальной степени защитить свои интересы. Адвокат подскажет, в какой форме лучше всего это сделать.

Любая официально зарегистрированная фирма является юридическим лицом. Компании несут полную ответственность за свою деятельность. А нелегально работающий мастер вполне может отказаться от переделывания уже выполненного объема работ. Случается также, что такие мастера не возвращают деньги в случае завышения стоимости работ или выполнения их в меньшем объеме по сравнению с первоначальной договоренностью.

Имейте в виду, что ремонт придется делать еще не раз. Однажды разобравшись в системе взаимоотношений мастер – работник, вы всегда будете во всеоружии. Даже в случае некачественного выполнения работ не понесете серьезных убытков. Не менее важно также не потратить зря время. Также учтите, что ремонт требует немало нервного напряжения. Чтобы получить гарантированный результат, прагматичные люди заранее выясняют правовые аспекты сотрудничества с ремонтно-строительными компаниями.

В чём отличие между задатком и авансом?
Покупатель для подтверждения твердого намерения купить недвижимость дает собственнику определенную сумму в качестве аванса или задатка. Это здравая общепринятая практика. Но многие не понимают основных отличий между задатком и авансом, а потому затрудняются в выборе между ними.

В обыденном понимании задаток, предоплата и аванс - очень смежные понятия, но в юридической терминологии они имеют существенные отличия. Все они подразумевают передачу денег продавцу, но выполняют разные функции.

В юридическом смысле предоплатой считают сумму денег, переданную продавцу в счет оплаты за услуги или товары. Задатком же считают предоплату, которая не только идет в счет платежей по договору, но и является некой гарантией выполнения взятых обязательств. А термин «аванс» в гражданском кодексе отсутствует, хотя на практике часто употребляется, выполняя функции предоплаты.

Задаток
Чаще всего при сделках с недвижимостью используют задаток. Это связано с тем, что он совмещает две функции: оплачивает часть стоимости жилья и гарантирует совершение сделки.


Благодаря задатку и покупатель, и продавец несут взаимную ответственность: обе стороны рискуют потерять свои деньги при нарушении договоренностей. Если покупатель откажется от недвижимости, то внесенная сумма останется у продавца. А если сделка сорвется по вине продавца, то он будет обязан вернуть двойной размер задатка. И лишь в том случае, когда сделка разрывается при обоюдном согласии, собственник просто возвращает задаток.

Такой подход очень выгоден в тех случаях, когда покупатель хочет подтвердить свое намерение приобрести квартиру и убедить собственника продать жилье именно ему. Однако продавец может быть слегка стеснен в действиях, ведь квартира «обещана» потенциальному покупателю.

Аванс
Если же продавец квартиры одновременно участвует в альтернативной сделке (например, покупает новую квартиру) и не хочет от кого-то зависеть, то будет разумнее заключить договор об авансе. Все необходимые условия и формулировки нужно прописать в договоре.

По сути, аванс обладает лишь платежной функцией, то есть деньги передаются продавцу в виде предоплаты за жилье. При таком варианте собственник не рискует потерять деньги, если он откажется от сделки. В то же время, если передумает покупатель, то он не получит компенсации. Если сделка сорвется, аванс просто возвращается покупателю.

Закрепление соглашений
Итак, основное отличие задатка от аванса: задаток – это способ обеспечения обязательства, в то время как аванс является способом оплаты.
Какой бы вариант вы ни выбрали – аванс или задаток, договоренности нужно закрепить на бумаге. Составляя договор, необходимо обозначить все условия и особенности сделки, дабы внести предельную ясность во взаимоотношении сторон. Это поможет избежать лишних проблем и недопонимания.

Многие юристы придерживаются мнения, что закрепить договоренности лучше в форме предварительного договора. В отличие от договора аванса и задатка, этот документ имеет большую юридическую силу. В нем четко указаны обязанности сторон и все штрафные меры при нарушении договоренностей.
Что такое апартаменты в новостройке?
Хорошая альтернатива жилью в новостройке

Сейчас самой актуальной альтернативой жилью в новостройке называют, так называемые, апартаменты. Они представляют собой жильё нестандартного вида без права прописки. Апартаменты можно назвать абсолютно новым форматом жилой недвижимости. Раньше по ошибке многие считали, что апартаменты - это любая красивая роскошная большая квартира, но на самом деле это не верно. Настоящие же апартаменты по своему юридическому статусу занимают особое положение, а отсюда все их минусу и достоинства. Это по сути своей не жильё, в номера высшей категории. Можно считать, что это промежуточное звено между жилой квартирой и номером в гостинице. Главное их отличие от квартиры заключается в полном обслуживании, которое включает в себя услуги консьержа, охрану, уборку и т.д. ЖСК за апартаменты не отвечает, здесь её место занимает управляющая компания. Чем номер в гостинице апартаменты стоят дешевле и они могут находиться в одном здании с офисами или магазинами.

Модно жить в апартаментах

Сегодня жить в апартаментах стало модно, ведь это подчёркивает высокое социальное положение и неплохой достаток человека. Ведь этот вид недвижимости не является основным местом жительства, это как бы дополнительный вариант. Обычно апартаменты размещаются в тех зданиях, которые стоят на земле не предназначенной для строительства жилых объектов. Поэтому то у данных объектов статуса жилой недвижимости просто не и не может быть. Отсюда и получается, что цена на апартаменты дешевле, чем на квартиры, в среднем на двадцать процентов, но эта цифра, конечно же, варьируется. Апартаменты - это на данный момент очень перспективное вложение денег для многих разумных людей. Популярность их набирает обороты неуклонно и скорее всего такая тенденция будет сохраняться ещё очень долгое время.
Основное отличие апартаментов о жилой недвижимости является невозможность регистрации в них по месту жительства и отсутствие социальной инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник и т.д.). Кстати, надо сказать что вопрос по поводу возможности регистрации в апартаментах в настоящее время очень активно лоббируется застройщиками недвижимости.
Как обменять ипотечную квартиру
Ипотечный кредит – один из самых внушительных и длительных по срокам среди кредитов. И можно подумать, что, подписывая такой заем, гражданин становится заложником приобретаемой недвижимости на долгие годы вплоть до погашения долга.

А что если жизненная ситуация поменялась? Появилось новое предложение по работе, возникла необходимость сменить климат по состоянию здоровья, складываются новые личные отношения. И теперь надо переехать в другой район или даже город. Как же быть с жильем? Сразу погасить остаток долга под силу не многим. Если просто переехать и на новом месте снимать жилье в аренду, расходы только возрастут. Ведь обязательства по выплатам на ипотечную квартиру никуда не денутся. А что если обменять заложенное имущество на аналогичное в новом городе?

Теоретически вполне законно предложить банку замена залога. И кредитная организация может пойти навстречу, дав согласие на такую сделку. Только в этой ситуации обязательно выдвигается ряд условий.
1. Обменять только что купленную квартиру сразу после оформления ипотеки не получится. Банк не даст на это согласия. Придется выждать какое-то время и показать себя добросовестным плательщиком.
2. У заемщика должна быть безупречная кредитная история как минимум по текущему кредиту. Это повышает степень доверия банка.
3. Новое жилье, которое заемщик хочет предложить банку взамен действующей залоговой недвижимости должно быть дороже на 15-20%, чтобы кредитному учреждению было выгодно соглашаться на обмен.
4. Обмен возможен только в случае, если новая квартира расположена в регионе, где присутствует банк кредитор. У него может быть там отделение или филиал. Это необходимо, так как ипотечный договор предусматривает периодические проверки залогового имущества банком.
5. Новая недвижимость должна соответствовать требованиям банка и будет подвергнута тщательной проверке. В противном случае банк откажет в принятии ее в качестве залога.
6. Вся процедура обмена будет проходить под контролем банка, так как фактически владельцем квартиры является кредитная организация. Именно банк передает права на владение квартирой покупателю. Новая недвижимость также будет временно оформлена во владение банка.

И это далеко не все условия, которые могут быть выдвинуты. Чтобы грамотно разобраться со всеми возникающими вопросами, лучше привлекать адвоката.

Если банк по каким-то причинам отказал в замене залоговой недвижимости, можно попытаться продать первую квартиру, а на новом месте купить другую. Но затраты на такие действия будут выше.
Made on
Tilda